Eigentumswohnungen: Werterhalt & Wertsteigerung

Durch energetische Sanierungen können Wohnungseigentümergemeinschaften den Wert ihrer Immobilie langfristig erhalten und sogar steigern. Schon einzelne Maßnahmen können eine Wertsteigerung um über 20 Prozent bringen – vor allem, weil sie steuerlich absetzbar sind und es Förderungen gibt.

Eigentumswohnung modernisieren – lohnt es sich?

Für eilige Leser*innen: Der ModernisierungsCheck zeigt Ihnen, welche Modernisierung sich für Ihr Wohneigentum lohnt:

Was ist eine energetische Modernisierung?

Eine energetische Modernisierung ist nach §555b BGB eine bauliche Veränderung, durch die in der Mietsache nachhaltig Energie eingespart wird. Energetische Modernisierungen steigern den Wert von Immobilien. Energetische Modernisierungen sind sogenannte wertsteigernde Instandhaltungen – dazu zählen zum Beispiel eine Fassadendämmung und der Austausch des Heizkessels. Gewöhnliche Instandhaltungen oder Instandsetzungen wie der Austausch einer zerbrochenen Fensterscheibe sind dagegen einfache Reparaturen und dienen lediglich dem Werterhalt einer Immobilie.

Werterhalt bei Eigentumswohnungen durch Instandhaltung & Instandsetzung

An den Außenwänden blättert der Putz, im Keller steht ein Austausch der veralteten Heizung an. Der Zahn der Zeit nagt auch an Gebäuden. Für Eigentümer*innen stellt sich die Frage, welche Strategie sie verfolgen wollen, um den Wertverlust ihrer Immobilie zu vermeiden.

Notwendige Instandhaltungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Augenfällige Schäden am Gemeinschaftseigentum zu reparieren ist selbstverständlich. Beschränkt sich der Werterhalt aber auf nötige Reparaturen, wird es für die Eigentümergemeinschaft kaum möglich sein den Wert der Immobilie zu erhöhen. Ist die Heizung erst einmal ausgefallen oder regnet es schon durchs Dach, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sehr schnell reagieren. Nicht immer wird dann die optimale Technik angeschafft oder es bleibt nicht genug Zeit, um Angebote zu vergleichen. Hatte die Instandhaltungsrückstellung in den Jahren zuvor nicht die richtige Höhe oder gibt es gar keine Rücklagen, steigt der Druck auf die Eigentümerversammlung umso stärker. Mit einer vorausschauenden Strategie lässt sich das vermeiden.

Vorausschauende Instandhaltung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Grundvoraussetzung für einen langfristigen Werterhalt sind regelmäßige Inspektionen des Gemeinschaftseigentums. Werden erste kleine Schäden wie kaputte Bauteile oder Risse und Löcher früh entdeckt und beseitigt, lassen sich teure Folgeschäden – zum Beispiel durch eindringendes Wasser – besser vermeiden. Zeiträume für freiwillige Inspektionen werden am besten mit der Hausverwaltung vereinbart. Der Verbraucherverband Wohnen im Eigentum rät zu einer jährlichen Begehung durch den/die Verwalter*in samt Dokumentation.

Checkliste für die Jahresinspektion (Auswahl)

 Quelle: Bauherren-Schutzbund

Wertsteigerung durch Modernisierung der Eigentumswohnung

Für energetische Modernisierungen spricht nicht allein die Vermeidung von CO2 für den Klimaschutz. Energetische Sanierungen senken auch dauerhaft die Energiekosten und erhöhen den Wohnkomfort. Deshalb ist das Modernisieren nachweislich eine Strategie zur Wertsteigerung einer Eigentumswohnung beziehungsweise eines Gebäudes.

Wer eine Immobilie mit einer alten Heizung, schlechter Dämmung und undichten Fenstern verkaufen will, müsse den Preis im Schnitt um knapp zwölf Prozent senken – berichtet die WELT unter Berufung auf eine Studie des RWI Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung von 2017. Wer sein Haus dagegen auf dem neuesten Stand hält und in den vergangenen Jahren saniert hat, veröffentliche gerne die im Energieausweis angegebenen Energiewerte. Diese Eigentümer*innen sollen einen um 14 Prozent höheren Preis erzielen können als Verkäufer*innen, die ihre veralteten Werte lieber verschweigen.

Wertsteigernde und wertmindernde Faktoren für Immobilien

Einen Beitrag zur Wertsteigerung einer Immobilie leisten nach Erfahrung der Expert*innen des Immobilienbewertungsdienstes Sprengnetter:

• Energieeffizienzklasse B oder besser
• solider Zustand der Außenwände und des Dachs
• Fußbodenheizung

Klasse B entspricht einem jährlichen Endenergiebedarf von 50 bis 75 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Klasse A würde bei Mehrfamilienhäusern etwa dem Neubaustandard entsprechen. Um ein Bestandsgebäude energetisch auf die Effizienzklasse B zu sanieren, kommen eine Reihe von Maßnahmen in Frage – von der Dämmung von Fassade, Kellerdecke, oberster Geschossdecke und Dach über neue Fenster bis zum Austausch des Heizkessels.

Zu einem Wertverlust bei Immobilien führe dagegen eine Energieeffizienzklasse von C oder schlechter im Energieausweis sowie das Heizen mit einem Nachtspeicherofen. Eine Fußbodenheizung dagegen erhöht nicht nur den Wohnkomfort, sie lässt sich auch ideal mit Heizungen auf Basis erneuerbarer Energien kombinieren – zum Beispiel mit Wärmepumpen.

Welche Modernisierungsmaßnahmen bringen die höchste Wertsteigerung für Eigentumswohnungen?

Folgende Maßnahmen sind besonders lohnend für die Wertsteigerung eines Mehrfamilienhauses:

• Austausch einer Nachtspeicherheizung
• Einbau einer Fußbodenheizung
• die energetische Modernisierung der kompletten Immobilie auf die Energieeffizienzklasse B oder besser

Durch die Energieeffizienzklasse können potenzielle Käufer*innen auf einen Blick einschätzen, wie viel Energie sie für Heizung und Warmwasser verbrauchen werden. Der Zustand der Wände und des Daches sind für Kaufinteressent*innen mit bloßem Auge zu sehen und spielen deshalb eine wichtige Rolle für den Preis der Immobilie. Eine Fußbodenheizung sorgt ganz unmittelbar für ein behagliches Wohngefühl.

Welche Sanierungsmaßnahmen für wie viele Eigentümer*innen welche Wertsteigerung bringen, können Sie folgender Tabelle entnehmen:

 Quelle: McMakler

Ein Austausch der Heizung bringt demnach in 28 Prozent der Fälle eine Wertsteigerung zwischen 5 und 10 Prozent und in 23 Prozent der Fälle eine Wertsteigerung zwischen 10 und 20 Prozent. Heizungsarbeiten sind demnach gut geeignet, um spürbare Wertsteigerungen zu erreichen. Ebenfalls besonders zu empfehlen sind eine Erneuerung des Dachs, eine Fassadendämmung und ein Fenstertausch: Sie versprechen in drei Viertel der Fälle eine Wertsteigerung von bis zu 20 Prozent.

Energetische Sanierungen planen: Wie lassen sich Instandhaltungen und Modernisierung verbinden?

Eins zeigt die obige Tabelle zu den wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen ganz deutlich: Energetische Sanierungen lassen sich gut mit verschönernden Instandhaltungen verbinden. Muss der Putz erneuert werden, wird sowieso ein Gerüst aufgebaut. Dann fällt ohnehin ein Großteil der Kosten an, die für eine Fassadendämmung fällig werden.

Erhaltungsplan hilft bei Abstimmung von Modernisierungen in einer WEG

Neben regelmäßigen Inspektionen rät der Verbraucherverband Wohnen im Eigentum zu einem mittel- bis langfristigen Erhaltungsplan inklusive Finanzierungsplan. Speziell für energetische Modernisierungen empfiehlt der Verband außerdem einen Sanierungsfahrplan . Darin entwirft ein/eine Energieberater*in gemeinsam mit den Eigentümer*innen einen Weg, um ein Gebäude über mehrere Jahre hinweg auf eine gewünschte Energieeffizienzklasse hin zu modernisieren. Dabei berücksichtigt die Energieberatung systematisch passende Sanierungsanlässe wie den Zustand der Fassade oder das Einbaujahr und die Lebensdauer der bestehenden Heizung.

Sanierungen finanzieren: Welche Höhe sollte die Rücklage haben?

Ein Sanierungsfahrplan enthält immer auch einen Finanzierungsplan für energetische Modernisierungen. Damit weiß die Eigentümergemeinschaft rechtzeitig, wie viel sie ansparen sollte, um die Instandhaltungsrücklage aufzustocken. So kann die WEG auch langfristig geplante Modernisierungen bezahlen und den Wert ihrer Immobilien steigern. Das Erstellen eines Sanierungsfahrplans wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Einen Überblick über verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten bietet der Ratgeber des Verbraucherverbands Wohnen im Eigentum.

Eigentumswohnungen sanieren: Was sind die Kosten?

Die Kosten für energetische Modernisierungen hängen stark von den Instandhaltungsmaßnahmen ab sowie von der Größe und dem Zustand der Immobilie. Detaillierte Kostenschätzungen sind Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans – was ein weiteres gutes Argument ist, um solch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) in Auftrag zu geben.

Wie teilen WEGs die Kosten für Modernisierungen auf?

Ein großer Vorteil für Wohnungseigentümergemeinschaften: Viele Kosten werden geteilt. Dies gilt für alle Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Gebäudeteile wie die Fassade, das Dach und auch die Heiztechnik sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum. So werden etwa die Kosten für Dämmmaßnahmen oder sparsame Heiztechnik anteilig nach Quadratmetern des Wohneigentums auf die Eigentümer*innen verteilt und so gemeinsam gestemmt.

Zwar muss die Heizanlage mehr Power haben als bei einem Einfamilienhaus und sie kostet auch entsprechend mehr – jedoch wird sie dann auch von allen Eigentümer*innen gemeinsamen finanziert. Die Belastung für jeden einzelnen fällt somit deutlich geringer aus als bei Einfamilienhäusern.

Sind Modernisierungen bei Eigentumswohnungen steuerlich absetzbar?

Viele der Kosten für eine energetische Modernisierung können von der Steuer abgesetzt werden. Seit Anfang 2020 müssen Eigentümer*innen zudem weniger Steuern zahlen, wenn sie selbstgenutzte Wohngebäude sanieren.

• 20 Prozent der Kosten können verteilt auf drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen werden.
• Bei den Kosten für Energieberater*innen sind es sogar bis zu 50 Prozent.

Auch steuerlich lohnt es sich also, das gemeinsame Gebäude energetisch auf Vordermann zu bringen! Beachten Sie aber: Steuerliche Förderung und direkte Zuschüsse der KfW lassen sich nicht kombinieren. Rechnen Sie deshalb vorher aus, welche Variante für die Modernisierung Ihrer Eigentumswohnungen vorteilhafter ist.

Welche Förderung gibt es für Modernisierungen bei Eigentumswohnungen?

Es gibt eine ganze Reihe an lukrativen Fördermöglichkeiten für die energetische Gebäudesanierung – und die Zuschüsse sind 2020 noch einmal erhöht worden. Neue Heiztechnik , gute Dämmung oder auch eine Optimierung des Heizsystems : Viele Maßnahmen werden gefördert.

So gibt es im Programm „Energieeffizient Sanieren“ der bundeseigenen Förderbank KfW Zuschüsse in Höhe von 20 Prozent der Kosten für Einzelmaßnahmen zur energetischen Modernisierung. Für Komplettsanierungen zu einem KfW-Effizienzhaus steigt die Förderung sogar auf bis zu 40 Prozent. Eine genaue Übersicht mit allen relevanten Förderprogrammen in Ihrer Region erhalten Sie mit der Fördermittel-Suche.

Autor: Manuel Berkel