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Förderung und Finanzierung

Die Möglichkeiten, als Wohnungseigentümer*in in der Gemeinschaft die Immobilie zu erhalten und gleichzeitig Heizkosten zu sparen und das Klima zu schützen, sind vielfältig. Die Formen der Finanzierung sind es ebenso. Viele Maßnahmen fördert der Staat mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Viele Investitionen sind dadurch möglich und amortisieren sich schneller.

Wie kann eine Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaft Maßnahmen zur Modernisierung finanzieren?

Eigenkapital, Fremdfinanzierung, Fördermittel: Es gibt mehrere Wege Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren. Die Verwaltung ist verpflichtet, mögliche Fördermöglichkeiten zu prüfen und vorzustellen. Für Modernisierungen muss eine Kosten-Nutzen-Analyse vorliegen.

Eigenkapital nutzen

Handelt es sich bei den Maßnahmen um modernisierende Instandsetzungen beispielsweise mit dem Ziel Energie zu sparen, bietet sich in erster Linie die Instandsetzungsrücklage als finanzielle Quelle an. Die Eigentümer*innen-Versammlung muss eventuell mit einfacher Mehrheit beschließen, die Instandsetzungsrücklage für modernisierende Maßnahmen zu nutzen.

Welche Möglichkeit am sinnvollsten ist, hängt ab von:

  • • Dringlichkeit der Maßnahme(n)
  • • Höhe der Kosten
  • • Höhe der Instandsetzungsrücklage und wie viel als Reserve verbleiben muss
  • • finanzielle Situation der Wohnungseigentümer*innen

Notwendige Reparaturen dürfen nicht wegen unzureichender finanzieller Mittel aufgeschoben werden. Geht es um eine reine Modernisierung, kann sie so lange zurückgestellt werden, bis die finanziellen Mittel dafür verfügbar sind – etwa durch einen Ansparplan. Viele Maßnahmen zum Modernisieren sind günstiger, wenn sie an einem Stück ausgeführt und mit weiteren (Reparatur-)arbeiten kombiniert werden. Stichwort: Sowieso-Kosten.

MöglichkeitVorteileNachteileTipp
vollständig aus Instandsetzungsrücklage• keine zusätzliche finanzielle Belastung• Eventuell danach Rücklagen für (unvorhergesehene) Reparaturen zu gering

Die Rücklage zu nutzen ist möglich, wenn

• sie dadurch nicht unter den individuell festgelegten Mindestbetrag sinkt.

• in naher Zukunft nicht mit weiteren Kosten zu rechnen ist, die die verbliebenen Reserven übersteigen.

• sie zeitnah wieder aufgefüllt werden kann.

Sonderumlage • Rücklagen bleiben unangetastet

• zusätzliche finanzielle Belastung

• können einzelne ihren Anteil nicht zahlen, müssen die restlichen Eigentümer*innen übernehmen

• Die Sonderumlage kann wahlweise als Einmal- oder Ratenzahlung erbracht werden. • Ist absehbar, dass einzelne Eigentümer*innen die Sonderumlage nicht zahlen können, muss ein entsprechender Ausfall-Zuschlag einkalkuliert werden.

• Ein genaues Zahlungsdatum ist wichtig. Wird es überschritten, tritt auch ohne Mahnung der Verzug ein.

anteilig Instandsetzungsrücklage und Sonderumlage • Rücklage wird geschont • Höhe der Sonderumlage fällt geringer aus • Es muss der gleiche Verteilungsschlüssel für die Sonderumlage genutzt werden, welcher auch für das Bilden der Rücklage zum Einsatz kommen wird.
Sonderumlage Ansparplan

• Rücklagen bleiben unangetastet

• komplette Summe der Sonderumlage nicht auf einmal, sondern in Raten fällig

• zusätzliche finanzielle Belastung

• mitunter langwierig

• Dringende Instandsetzungen dürfen nicht wegen fehlender finanzieller Mittel aufgeschoben werden.

Fremdfinanzierung

Wohnungseigentümer*innen können einzeln oder mit mehreren Parteien als Gruppe private Kredite aufnehmen. Die Verwaltung ist verpflichtet, alle benötigten Informationen zu bereitzustellen, die für Kreditanträge nötig sind. Die gesamte Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaft kann zudem geschlossen als Verband einen Kreditvertrag abschließen.

MöglichkeitVorteileNachteileTipp
einzelner Privatkredit• gesamte Summe nicht auf einmal, sondern in Raten fällig

• eventuell unmöglich rechtzeitig Kredit zu erhalten

• für eine Zusage eventuell bei mehreren Banken Antrag nötig

• eventuell höhere Zinsen

• Werden benötigte Privatkredite nicht (rechtzeitig) von der Bank genehmigt und Wohnungseigentümer*innen können die wirksam beschlossene Sonderzahlung nicht leisten, drohen Vollstreckungsmaßnahmen.
gebündelte private Kredite

• gesamte Summe nicht auf einmal, sondern in Raten fällig

• eventuell bessere Kreditkonditionen

•eventuell unmöglich rechtzeitig Kredit zu erhalten

• für eine Zusage eventuell bei mehreren Banken Antrag nötig

• Idealfall: Die Bank informiert direkt in der Eigentümer*innen-Versammlung. Die Verwaltung hält alle benötigen Unterlagen bereit.
Kreditaufnahme als Verband• keine gesamtschuldnerische Haftung, einzelne Wohnungseigentümer*innen haften nur für einen Anteil

• unbegrenzte Nachschusspflicht: eventuell zusätzliche Sonderumlage nötig, wenn einzelne Eigentümer*innen Ratenzahlungen nicht nachkommen (können)

• langfristige Verpflichtung: finanzielle Situationen Einzelner nicht vorhersagbar • hoher Bearbeitungsaufwand: viele Banken vergeben ungern Kredite an Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaften

• Es muss notwendig sein, den Kredit aufzunehmen – beispielsweise wenn Rücklagen nicht ausreichen und Sonderumlagen in der benötigen Höhe nicht möglich sind.

• Eigentümer*innen-Versammlung muss wirksam entscheiden, ob ein Kredit als Verband aufgenommen wird.

• Höhe, Verwendungszweck, Name des Kreditgebers, Laufzeit, Höhe der Zinsen und der Raten müssen festgelegt und ausdrücklich im Beschlusstext genannt werden.

 

 

Contracting

Beim Contracting wird die Energieversorgung an eine/n Dienstleister*in übertagen. So spart sich die Eigentümergemeinsachaft die Anschaffungskosten für die neue Anlage und überlässt den Betrieb dem/der Dienstleister*in. Dafür fällt ein höherer Preis für die Energie an.Energiecontracting ist eine rechtlich recht komplexe Finanzierungsmöglichkeit, daher haben wir einen separaten Artikel dazu vorbereitet:

Zum Artikel über Contracting

Fördermittel

Für viele Modernisierungsmaßnahmen gibt es neben zinsgünstigen Krediten auch Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Die Verwaltung ist verpflichtet, passende Fördermittel zu recherchieren, den Wohnungseigentümer*innen zu präsentieren. Alternativ kann die Verwaltung nahelegen, Fördermittel durch Experten – beispielsweise Energieberater*innen – prüfen zu lassen. Unterlässt dies die Verwaltung, kann sie schadensersatzpflichtig gemacht werden.

Wo gibt es Fördermittel?

Erste Anlaufstellen für Fördermittel sind BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die bundeseigene Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Sie bieten zinsgünstige Kredite und Zuschüsse, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Alle an Privatpersonen gerichteten Förderprogramme gelten auch für Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaften. In manchen Fällen sind Förderungen der BAFA und KfW miteinander kombinierbar.

Auch einzelne Bundesländer, Kommunen und örtliche Energieversorger legen Förderprogramme für das Modernisieren von Heizungsanlagen, Dämmen und weiteren Energiesparmaßnahmen auf.

Die örtlichen Verbraucherzentralen und unabhängige Energieberater*innen informieren über aktuellen Förderprogramme.

Finden Sie schnell die passende Förderung:

Wie beantragt man eine Förderung?

Förderungen sind stets vor Beginn der Maßnahmen zu beantragen. Je nach Förderprogramm kann eine vorhergehende Energieberatung Pflicht sein.

Förderung bei der BAFA beantragen

Je nach Förderprogramm kann die Antragstellung etwas unterschiedlich ablaufen. Folgende Schritte gelten für das Förderprogramm „Heizen mit Erneuerbaren Energien“ (Marktanreizprogramm):

1. Schritt: Antrag stellen

  • • Die Verwaltung stellt im Namen der Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaft auf der Internetseite der BAFA den Antrag.
  • • Als Kontoverbindung ist das Bankkonto der Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaft einzutragen.
  • • Für den Antrag benötigen die Verwaltung Kostenvoranschläge für die Leistungen, die gefördert werden sollen. Die angegebenen Kosten sind Grundlage für den späteren Zuwendungsbescheid und können nachträglich nicht mehr nach oben korrigiert werden.
  • • Die Verwaltung erhält eine Eingangsbestätigung per E-Mail.
  • • Ab diesem Zeitpunkt kann die Verwaltung Verträge mit Handwerksunternehmen und Energieberater*innen abschließen.

2. Schritt: Nach positiver Prüfung erhält die Verwaltung per Post den Zuwendungsbescheid.

  • • Im Bescheid ist der Bewilligungszeitraum festgelegt.
  • • Die neue Anlage muss innerhalb von neun Monaten in Betrieb gehen.

3. Schritt: Nach Abschluss der Arbeiten sendet die Verwaltung entsprechende Bestätigungsunterlagen an das BAFA. Der Zuschuss wird auf das Konto der Wohnungseigentümer*innen-Gemeinschaft überwiesen.

  • • Die Unterlagen müssen spätestens einen Monat nach Abschluss der Maßnahmen beim BAFA eingehen.

Wenn Sie Fragen zur Antragstellung haben, können Sie sich auch vorab beim BAFA telefonisch beraten lassen: 06196 908-0.

BAFA-Förderung: Alle Förderprogramme für die energetische Modernisierung

Im Artikel „BAFA-Förderung: Alle Förderprogramme für die energetische Modernisierung“ finden Sie weiterführende Informationen über alle BAFA-Förderungen.

Artikel lesen

Förderung bei der KfW beantragen

Zinsgünstige Förderkredite der KfW können nur über eine Bank beantragt werden, Zuschüsse wiederum direkt bei der KfW.

Tipp: Im besten Fall sind bereits Vertreter*innen der ausgewählten Bank bei der Eigentümer*innen-Versammlung anwesend und informieren umfassend über die Fördermöglichkeiten der KfW. Die Verwaltung hält alle benötigten Unterlagen bereit.

Die KfW empfiehlt grundsätzlich ein Vorgehen in fünf Schritten, um Fördermittel zu beantragen:

1. Energieberatung machen: Qualifizierte Expert*innen für Energieeffizienz finden Sie auf der Seite www.energie-effizienz-experten.de. Verwaltung, Eigentümer*innen und Energieberater*in erstellen gemeinsam ein Sanierungskonzept für das Haus.

2. Energieberater*innen prüfen, welche Förderprogramme kombinierbar sind und nutzen alle Fördermöglichkeiten für verschiedene Maßnahmen.

3. Die Verwaltung stellt den KfW-Förderantrag, bevor die Maßnahmen beginnen. Einen Antrag auf Investitionszuschuss kann online auf dem KfW-Zuschussportal gestellt oder per Post an die KfW gesendet werden. Dafür muss ein/e Energie-Effizienz-Expert*in die Bestätigung zum Antrag (BzA) erstellen. Förderkredite mit Tilgungszuschüssen beantragt die Verwaltung bei einer ausgewählten Bank, da die KfW keine eigenen Filialen betreibt. Auch dafür wird die BzA benötigt.

4. Die KfW prüft den Antrag und gibt der Bank die Förderzusage, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Jetzt kann die Verwaltung den Kreditvertrag bei der ausgewählten Bank abschließen und mit den Maßnahmen beginnen.

5. Sind die Maßnahmen beendet, reicht die Verwaltung die „Bestätigung nach Durchführung“ des/der Energie-Effizienz-Expert*in bei der ausgewählten Bank ein oder lädt sie auf dem KfW-Zuschussportal hoch. Anschließend wird der Tilgungszuschuss gutgeschrieben.

Je nach Förderprogramm können die einzelnen Schritte anders aussehen.

Bei Fragen können Sie sich auch direkt an das kostenlose Service-Telefon der KfW wenden: 0800 539 9002.

KfW-Förderung: Alle Fördermittel und Zuschüsse für die energetische Modernisierung

Im Artikel „KfW-Förderung: Alle Fördermittel und Zuschüsse für die energetische Modernisierung“ finden Sie weiterführende Informationen über alle KfW-Förderungen.

Artikel lesen

Finden Sie schnell passende Förderprogramme:

Heizung optimieren und modernisieren – was wird gefördert?

Spätestens nach 15 Jahren läuft eine Heizungsanlage nicht mehr effizient und auch die Technik hat sich weiter entwickelt. Höchste Zeit, dass ein Fachbetrieb die Heizung einer Generalinspektion unterzieht. Denn: Die bei einem Ausfall notwendigen Notreparaturen lohnen sich oft langfristig nicht.

Von der Einzelmaßnahme bis zum Tausch der Heizungsanlage und dem Umstieg auf erneuerbare Energie reicht die Palette der geförderten Maßnahmen, um künftig Heizkosten zu sparen und das Klima zu schützen.

MaßnahmeWirkung und Vorteilgefördert wirdFörderungen von
hydraulischer AbgleichHandwerker*innen ermitteln die benötigte Wärme für jeden Raum und stellen Thermostate entsprechend ein. Heizwärme wird effizient im gesamten Gebäude verteilt.hydraulischer Abgleich

• BAFA

• KfW

• einzelne Bundesländer • einzelne Kommunen

Heizungspumpe tauschenBesonders alte, ungeregelte Heizungspumpen passen sich nur unzureichend oder gar nicht dem tatsächlichen Heizbedarf an. Sie sind echte Stromfresser.Tausch der Heizungspumpe

• BAFA

• KfW

• einzelne Kommunen

Tausch des Heizungskessels ohne Wechsel des EnergieträgersDer alte ineffiziente Heizkessel wird gegen einen mit moderner Brennwerttechnik getauscht.Tausch des Heizkessels• einzelne Bundesländer
Einbau erneuerbare EnergieWärme aus erneuerbarer Energie ist auf Dauer günstiger als fossile Brennstoffe. Der Ausstoß von CO2 ist im Vergleich deutlich geringer.

Photovoltaik

WärmepumpePelletheizung

• BAFA

• KfW

• einzelne Bundesländer • Deutsche Bundesstiftung Umwelt

Einbau Hybridheizung in Kombination Gasbrennwert und erneuerbarer EnergieEine Hybridheizung verbindet mehrere Wärmequellen in einer Anlage. Energieträger wie Gas und erneuerbare Energie lassen sich leicht kombinieren.Einbau Hybridheizung in der Kombination Gas und erneuerbare Energie

• BAFA

• einzelne Bundesländer

Einbau Hybridheizung mit ausschließlich erneuerbarer EnergieEine Hybridheizung verbindet mehrere Wärmequellen in einer Anlage. Rein erneuerbare Energie zu nutzen ist möglich.Einbau Hybridheizung mit ausschließlich erneuerbarer Energie

• BAFA

• Bund

• einzelne Bundesländer

Heizung modernisieren und optimieren

Im Artikel „Heizung modernisieren und optimieren“ erfahren Sie, welche Maßnahmen sinnvoll sind, was sie kosten, wie hoch die möglichen Einsparungen sind und vieles mehr.

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Dämmen – was wird gefördert?

Wertvolle Wärme halten, Heizkosten senken und Wohnkomfort erhöhen sind Hauptgründe für eine gute Dämmung. Förderungen gibt es von BAFA, KfW und einzelnen Bundesländern für das Dämmen der Fassade, des Dachs, der oberen Geschossdecke und der Kellerdecke.

Zwar existiert keine Dämmpflicht. Allerdings müssen bei Sanierungen die Standards der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden. Wer etwa eine Fassade erneuert, weil die alte defekt ist, muss diese auch dämmen.

Mehrfamilienhaus richtig dämmen

Wann ist dämmen sinnvoll? Welche Dämmstoffe eignen sich am besten? Woraus setzen sich die Kosten zusammen? Auf diese und weitere Fragen finden Sie im Artikel „Mehrfamilienhaus richtig dämmen“ Antworten.

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So viel Energie können Sie durch das Dämmen sparen:

Autor: Jens Brehl