Sanieren von Wohnungseigentum wird einfacher

Für eine energetische Sanierung reicht künftig die einfache Mehrheit der Eigentümergemeinschaft. So schreibt es das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vor, das seit Dezember 2020 gilt. Neu ist auch ein Anspruch auf Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.

Das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz bringt einige wichtige Neuerungen für modernisierungswillige Eigentümergemeinschaften: Viele Baumaßnahmen, die bisher verschiedenen Kategorien zugeordnet waren, fallen nun unter den Begriff der baulichen Veränderung, darunter auch die energetische Sanierung. Für die Umsetzung reicht nun eine einfache Mehrheit. Neu sind auch die sogenannten „privilegierten Maßnahmen", auf die einzelne Eigentümer*innen und Mieter*innen einen Anspruch haben.

Was ist eine bauliche Veränderung?

Als bauliche Veränderung gelten alle baulichen Maßnahmen, die – vereinfacht gesagt – nicht der Erhaltung des Gebäudes dienen. Dies können beispielsweise die Errichtung eines neuen Fahrradständers, das Anbringen von Außenrollläden oder eben die energetische Sanierung von Gebäudeteilen sein.

Welche Beschlüsse können zu einer baulichen Veränderung führen?

Neu ist, dass nun eine einfache Mehrheit reicht, um eine bauliche Veränderung anzugehen – also auch eine energetische Sanierung. Je nachdem, ob die einfache Mehrheit oder eine doppelt qualifizierte Mehrheit (mindestens 2/3 der Stimmen auf der Eigentümerversammlung und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile) zustimmt, werden die Kosten ggf. unterschiedlich verteilt. Auch können einzelnen Eigentümer*innen bestimmte bauliche Veränderungen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gestattet werden.

Welche Maßnahmen müssen gestattet werden?

Auf einige bauliche Veränderungen haben Wohnungseigentümer*innen nun sogar einen Anspruch. So muss die Gemeinschaft es gestatten, wenn einzelne Eigentümer*innen folgende Aus- und Umbaumaßnahmen verlangen:

• Barrierefreiheit
• Ladepunkte für Elektrofahrzeuge
• Einbruchschutz
• Anschluss ans Glasfasernetz

Aber Achtung: Auch, wenn die Gemeinschaft der/dem Miteigentümer*in solche „privilegierte" Maßnahme gestatten muss, entscheidet sie gemeinsam über die konkrete Ausführung. Es darf also vor dem Beschluss der WEG keine eigenmächtige Umsetzung erfolgen.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

Die privilegierten Maßnahmen und andere bauliche Maßnahmen, die einem Einzelnen gestattet wurden, zahlt die Person, die sie verlangt hat. Für alle anderen baulichen Maßnahmen gilt: Wer zustimmt, zahlt. Wenn also eine Eigentümergemeinschaft einer baulichen Maßnahme mit einer einfachen Mehrheit zugestimmt hat, zahlen zunächst einmal diejenigen dafür, die ihr zugestimmt haben. Aber: Hiervon gibt es zwei Ausnahmen, bei denen alle zahlen:

1. Hat eine doppelt qualifizierte Mehrheit für eine Maßnahme gestimmt, wird sie von allen gezahlt, sofern sie nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
2. Wenn sich eine Maßnahme innerhalb eines „angemessenen Zeitraumes“ amortisiert, ist sie ebenfalls von allen zu tragen. Bislang galten hier etwa zehn Jahre als angemessen, künftig ist von längeren Zeiträumen auszugehen.

Die Kosten werden jeweils nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile getragen, allerdings kann die Eigentümergemeinschaft hiervon abweichende Regelungen treffen.

Wer hat den Nutzen?

Alle, die gezahlt haben, entsprechend ihrer Eigentumsanteile. Auch hier kann die Eigentümergemeinschaft abweichende Regelungen treffen. Nachzügler*innen können sich später gegen einen angemessenen Ausgleich beteiligen.

Weitere wichtige Informationen für Wohnungseigentümergemeinschaften finden Sie auf den Websites der Kampagne „WEG der Zukunft“.

Informationen von Kirstin Rasenack (Klimaschutzagentur Hannover)